Steuern

Für was muss Grundsteuer bezahlt werden?
Der Grundsteuer unterliegen:

• Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) und
• Grundstücke mit und ohne Gebäude (Grundsteuer B)

Die Grundsteuer ist eine Objektsteuer, d.h. für jeden Betrieb der Land- und Forstwirtschaft und jedes Grundstück in Deutschland muss Grundsteuer bezahlt werden. Die persönlichen Verhältnisse der Eigentümerin bzw. des Eigentümers werden bei der Feststellung der Bemessungsgrundlage nicht berücksichtigt.

Wer muss Grundsteuer bezahlen?
Die Grundsteuer muss die Inhaberin oder der Inhaber des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft bzw. die Eigentümerin oder der Eigentümer des Grundstücks bezahlen. Gehört der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft oder das Grundstück mehreren Personen, Gesellschaften oder Gemeinschaften, so schulden diese die Grundsteuer gemeinsam.

Wird das Grundstück vermietet, kann die Grundsteuer als Teil der Betriebskosten auf die Mieterin bzw. den Mieter umgelegt werden.

Ändert sich die Eigentümerin oder der Eigentümer, weil der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft bzw. das Grundstück verkauft, verschenkt oder vererbt wurde, muss ab dem 1. Januar des folgenden Jahres die neue Eigentümerin bzw. der neue Eigentümer die Grundsteuer bezahlen. Für das Jahr, in dem sich die Eigentumsverhältnisse am Grundstück geändert haben, muss noch die alte Eigentümerin oder der alte Eigentümer die Grundsteuer bezahlen. Die alten und neuen Eigentümerinnen und Eigentümer können untereinander vereinbaren, dass die Kosten von der neuen Eigentümerin oder von dem neuen Eigentümer übernommen werden. Das muss weder dem Finanzamt noch der Gemeinde mitgeteilt werden. Die Gemeinde selbst darf die Grundsteuer für dieses Kalenderjahr nicht von der neuen Eigentümerin oder dem neuen Eigentümer verlangen, sondern muss dafür noch auf die bisherigen Steuerpflichtigen zukommen.

Verfahrensablauf
Die Steuer wird in einem dreistufigen Verfahren ermittelt.

bis 2024:
Grundlage für die Steuerberechnung ist allein der Wert des Betriebes der Land- und Forstwirtschaft bzw. des Grundstücks (Einheitswert). Hierbei sind jedoch die Wertverhältnisse zum 1. Januar 1964 maßgebend. Die Einheitswerte werden der Grundsteuer nur noch bis einschließlich 2024 zugrunde gelegt.

ab 2025:
Grundlage für die Steuerberechnung ist ab 2025 für die Grundsteuer A der Ertragswert des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft. Für die Grundsteuer B sind die Flächen der Flurstücke und der Gebäude sowie die Gebäudenutzung entscheidend.

Die zuständige Gemeinde setzt nach der Feststellung der Äquivalenzbeträge/ des Grundsteuerwerts (ab 2025) und der Festsetzung des Grundsteuermessbetrags durch das zuständige Finanzamt die Grundsteuer fest. Dabei wird der vom Finanzamt mitgeteilte Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz, den die Gemeinde vorab in ihrer Satzung festgelegt hat, multipliziert. Die Gemeinde kann die Höhe ihres Hebesatzes frei bestimmen.

Seit dem 01.01.2025 spielt der Wert eines Grundstücks bei der Berechnung der Grundsteuer in Bayern keine Rolle mehr. Die Grundsteuer wird in Bayern nicht nach dem Wert des Grundstücks, sondern nach der Größe der Fläche von Grundstück und Gebäude berechnet.

Ausschlaggebend ist dabei die zum Stichtag 01.01.2022 vom (damaligen) Eigentümer beim Finanzamt abgegebene bzw. über ELSTER eingereichte Grundsteuererklärung.
(Sollte diese Erklärung bis dato unterblieben sein wurden die Berechnungsgrundlagen für das betroffene Grundstück vom Finanzamt geschätzt.)

Rechtsgrundlagen
Für das gesamte Verfahren und die Zuständigkeiten gelten entsprechende rechtliche Rahmenbedingungen:
In Art. 18 des Kommunalabgabengesetzes (KAG) in Verbindung mit den Art. 106 und Art. 108 des Grundgesetzes ist geregelt, dass das Grundsteueraufkommen sowie auch die grundsätzliche Verwaltung der Grundsteuer (z. B. Festsetzung des Hebesatzes) den Gemeinden vorbehalten ist.
Für das Äquivalenzbetrags-, des Messbetrags- und des Zerlegungsverfahren sind demnach die Landesbehörden (=Finanzämter) zuständig, vgl. hierzu u. A. die §§ 1, 179, 180 der Abgabenordnung (AO), die Vorschriften des Grundsteuergesetz (GrStG) sowie für die Berechnung der Messbeträge die Art. 1 bis 7 des Bayerischen Grundsteuergesetzes (BayGrStG).

Die Gemeinden sind gemäß § 182 AO bei der Festsetzung der Grundsteuer an den Grundlagenbescheid des Finanzamtes gebunden.

Rechtsbehelf
Sie können Widerspruch/Einspruch einlegen oder Klage einreichen.

Für den die Äquivalenzbeträge/ den Grundsteuerwert, den Grundsteuermessbetrag und die Grundsteuer wird jeweils ein eigenständiger Bescheid erteilt, der gesondert mit einem Rechtsbehelf angefochten werden kann.

Ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde kann jedoch nicht damit begründet werden, dass einer der anderen Bescheide fehlerhaft sei. Diese sind reine Grundlagenbescheide für die Grundsteuerfestsetzung und deshalb für die Gemeinde bindend. Werden die Grundlagenbescheide geändert, passt die Gemeinde die Grundsteuer von Amts wegen an.

Der Einspruch gegen den Grundsteuermessbescheid kann ebenso nicht damit begründet werden, dass der Bescheid über den Äquivalenzbetrag/ den Grundsteuerwert fehlerhaft ist.

Weitere Informationen – insbesondere innerhalb welcher Frist ein Rechtsbehelf eingelegt und an welche Behörde er gerichtet werden muss – entnehmen Sie bitte der in den Bescheiden enthaltenen Rechtsbehelfsbelehrung.

Ausgangs- und Widerspruchsbehörden
Ein Widerspruch kann bei der Behörde, die den Bescheid erlassen hat (= Ausgangsbehörde) oder bei der fachlich übergeordneten Behörde, die über den Widerspruch entscheidet, (= Widerspruchsbehörde) eingelegt werden. Die Kontaktdaten der Behörden können der Rechtsbehelfsbelehrung entnommen werden, die im Bescheid enthalten ist.